Preguntas frecuentes · CONIKA para empresas
Lo que suele preguntar el área técnica, la de compras y la legal antes de firmar. Si falta algo, escríbanos y lo agregamos.
01 · El alcance
¿Qué entrega exactamente el paquete de diseño?
La arquitectura completa: plantas, cortes, fachadas y detalles constructivos. El modelo BIM a nivel LOD 300. Seis renders del proyecto terminado por cada tipo diseñado, y cada imagen extra cuesta USD 100, hasta completar 20 imágenes por tipo. Y el trazado del hidrosanitario y el eléctrico como guía sobre ese mismo modelo.
¿En qué formatos se entrega?
El modelo en IFC y la planimetría en DWG y PDF. El hidrosanitario y el eléctrico van como guía de trazado sobre ese mismo modelo: es la ubicación de las redes, no su cálculo, y como ingeniería no la validamos. Si su equipo trabaja en Revit, el .rvt nativo se puede sumar aparte.
¿Entregan el modelo en Revit nativo?
Sí, como un adicional. Trabajamos en Archicad, así que el paquete entrega IFC, que es el formato abierto y lo lee Revit. El archivo .rvt nativo se suma aparte y su precio depende del área del diseño: USD 250 hasta 600 m², USD 700 hasta 3.000 m² y USD 1.500 por encima. Si su dirección de BIM lo necesita, dígalo al agendar y va en la propuesta económica.
¿Qué es LOD 300 y por qué aparece en todas partes?
Es el nivel de desarrollo del modelo: cada elemento lleva su tamaño, forma, ubicación y orientación reales. Por eso su equipo puede medir las cantidades sobre el modelo, en vez de contarlas a mano sobre un plano.
¿Entregan las cantidades de obra?
No, y conviene separar dos cosas. Los planos van acotados y cada elemento del modelo lleva su tamaño, su forma y su ubicación reales, así que su equipo las extrae del modelo con la herramienta que use. Lo que no hacemos es armar la tabla de cantidades ni el presupuesto de obra.
¿El cálculo estructural entra?
No. El paquete cubre arquitectura, modelo BIM, renders y el trazado de hidrosanitario y eléctrico. El estructural no entra, ni en Colombia ni fuera de ella.
¿Qué necesitan de nuestro lado para arrancar?
El levantamiento del lote y el programa de necesidades. El estudio de suelos y las redes de gas no entran: los aporta usted.
¿Trabajan con constructoras y desarrolladores?
Sí. La línea de empresas está pensada exactamente para eso: constructoras y desarrolladores que repiten el mismo tipo de proyecto. Hay una escala de descuento por unidades iguales, detallada en la sección de precio.
¿Hacen proyectos comerciales, como locales u oficinas?
Sí: locales, oficinas y espacios comerciales. La tarifa es la misma por metro cuadrado que para vivienda.
02 · Las imágenes de su proyecto
¿El paquete de diseño incluye imágenes?
Sí: seis imágenes hiperrealistas por cada tipo diseñado, dentro del precio del diseño. No son un extra que se cotiza aparte, son parte de lo que se entrega. Un desarrollo de tres tipos recibe dieciocho, seis de cada uno; si quiere más, las imágenes adicionales se suman al pedido.
¿Las imágenes se generan con inteligencia artificial?
No. Salen del modelo tridimensional del proyecto, no de un generador de imágenes: lo que se ve es el proyecto diseñado, con sus medidas. La inteligencia artificial entra al final, sobre el render ya hecho, y con un solo propósito: mejorar la resolución y el realismo de las texturas. No genera la imagen ni decide nada de lo que aparece en ella. Para una sala de ventas eso es lo que importa: la imagen sale del mismo archivo que los planos, y si la imagen está, la medida también.
¿Recibimos también un modelo navegable?
Sí, sin costo adicional. Además del modelo BIM en LOD 300, que su equipo usa para medir y coordinar, le entregamos el modelo para caminar por dentro. Sirve para entender el espacio: cómo se pasa de un ambiente a otro, qué altura tiene un techo, qué se ve desde una ventana. Solo se abre desde su portal: no tiene enlace público ni se puede insertar en una página web.
¿El modelo navegable sirve para la sala de ventas?
No como está, y conviene decirlo con claridad. Trae mobiliario genérico, no tiene el acabado de una pieza de presentación y solo se abre desde su portal: sirve para que su equipo entienda el proyecto, no para ponerlo frente a un comprador. Para la sala de ventas están las seis imágenes del paquete y, cotizados aparte, el video y el tour de 360.
Necesitamos más imágenes para la campaña. ¿Cómo se cobran?
Cada imagen por encima de las seis de cada tipo cuesta USD 100, hasta completar 20 por tipo. Cuestan menos que una imagen suelta pedida en la misma cantidad, porque el modelo del proyecto ya está hecho: lo que se paga es la toma nueva, no volver a levantar el proyecto. Pasadas las 20 de un tipo, o si lo que necesita es material de campaña con dirección visual propia, es un trabajo de la línea de visualización y se cotiza como tal.
¿Pueden hacer video, tour o recorrido del proyecto?
Video y tour de 360, sí: se suman a cualquier proyecto de diseño y se cotizan en la conversación, según lo que haya que mostrar. Salen de nuestra línea de visualización, sin cambiar de proveedor ni de proceso. El recorrido interactivo todavía no se puede encargar. Si quiere que le avisemos cuando esté disponible, escríbanos a contact@conika.co.
¿Hacen las piezas gráficas de la campaña?
No. Se hacen las imágenes, el video y el tour del proyecto. El diseño gráfico comercial (el aviso, el catálogo, la valla, la pieza de redes) no se hace en ninguna de nuestras líneas.
¿Podemos usar las imágenes en vallas, prensa o redes?
Sí, sin restricción de medio, una vez pagado el precio completo. Las imágenes y los videos quedan licenciados a su favor sin límite de tiempo, sin restricción de proyecto y sin pagos posteriores, para vender, publicar o presentar, incluidos los fines comerciales y publicitarios. Los derechos de autor siguen siendo nuestros. Lo único que funciona distinto es el tour de 360: su uso tampoco vence, pero vive alojado en nuestros servidores con un año incluido desde La Entrega, y después puede alojarlo por su cuenta o mantenerlo con nosotros con una suscripción mensual por proyecto.
03 · Los archivos y el BIM
¿Qué versión de IFC entregan?
IFC4, que es la versión que hoy usan la mayoría de las plataformas para edificación y la que mejor conserva la geometría. Si su plataforma todavía trabaja con IFC2x3, díganoslo al arrancar y se lo entregamos también en esa versión: no es un trabajo adicional, es una exportación distinta.
¿El modelo viene con la estructura de capas de nuestra oficina?
Viene con nomenclatura estándar, no con el estándar interno de su empresa. Si su equipo trabaja con una clasificación propia y necesita que el modelo la respete, coméntenoslo antes de empezar: se puede acordar, pero conviene definirlo al inicio y no cuando el modelo ya está construido.
¿Nos entregan el archivo nativo?
El nativo de Archicad, que es nuestra herramienta de trabajo, no forma parte de la entrega. Le entregamos el modelo en IFC y la planimetría en DWG y PDF, con los que su equipo mide, coordina y lleva el proyecto a las demás disciplinas. Si su equipo trabaja en Revit, el .rvt nativo se puede sumar aparte.
¿El modelo sirve para federar con nuestras ingenierías?
Sí: el IFC está preparado para que su equipo lo una con los modelos de las demás disciplinas en su propia plataforma. La federación y la revisión de interferencias no entran en nuestro alcance, en ningún caso: las hace su coordinador BIM.
¿Nos dan soporte si el modelo no abre bien de nuestro lado?
Sí, durante treinta días calendario desde La Entrega. Ese soporte cubre que los archivos abran y estén completos: un IFC que llega corrupto, una capa que falta, un plano que no abre. No cubre capacitar a su equipo en el software, adaptar el modelo al estándar interno de su oficina ni convertirlo a un formato que no se pactó, porque eso ya es trabajo y no una corrección. Y si un archivo resulta corrupto o incompleto, además lo cubre la garantía legal, de tres meses desde La Entrega.
04 · La firma y la norma
¿Quién firma la arquitectura en Colombia?
Sofía Solarte, cofundadora de CONIKA y arquitecta con matrícula vigente. Ella lleva la arquitectura y el modelo, así que firma lo que efectivamente hizo. Esa firma va incluida en el precio.
¿Quién hace el hidrosanitario y el eléctrico?
La guía la traza Sofía sobre el mismo modelo: es el trazado y la ubicación de las redes, no su cálculo ni su firma. El cálculo y la firma no los ofrecemos, ni en Colombia ni fuera: los hace el ingeniero especialista que usted contrate, que con esa guía trabaja a la norma sin partir de cero.
¿Por qué no publican el precio del cálculo y la firma de las ingenierías?
Porque no los ofrecemos. Entregamos la guía de trazado sobre el modelo, y el cálculo y la firma los contrata usted con un ingeniero habilitado, en Colombia o en el país de la obra. Conviene que ese costo esté en su presupuesto desde el principio.
¿Qué pasa si el proyecto no está en Colombia?
Entregamos el diseño, el modelo y el trazado de las redes sobre él. Si la ley del lugar reserva el proyecto a un arquitecto con licencia, trabajamos como consultores de diseño de un arquitecto de allá, contratado desde el primer día, que tiene el control del proyecto, lo sella y lo radica; si el proyecto está exento, sus ingenieros completan los planos de diseño para el permiso. En los dos casos, las ingenierías las calculan, las firman y las sellan profesionales habilitados allá. Las matrículas las expide cada país (en Estados Unidos, cada estado), y a esos profesionales los contrata usted.
Fuera de Colombia, ¿algo va firmado por CONIKA?
No: fuera de Colombia nada va firmado por nosotros, porque una matrícula profesional solo vale donde se expide (en Estados Unidos, en cada estado). La firma y el sello los pone un profesional habilitado en el país de la obra, que contrata usted, y conviene que ese costo esté en su presupuesto desde el principio.
¿Con quién vamos a tratar?
Con Sofía Solarte y Juan José Lima, los dos cofundadores, directamente. Cada proyecto pasa entero por nuestras manos, y no subcontratamos el diseño.
05 · El precio
¿Cómo se calcula el precio?
Una base de USD 1.500 en tarifa plena, que cubre el arranque y los primeros 80 metros cuadrados. De ahí en adelante el metro se cobra por tramos, desde USD 12,50 y bajando hasta USD 4,50 en los proyectos más grandes. Cada tramo se cobra a su propia tarifa, no toda el área a la del último, así que el precio por metro baja desde el primer metro: a 200 m² da 15,00 y a 5.000 m² da 9,50. Si el proyecto está en Colombia o en el resto de América Latina, esos valores llevan el factor de región y la base queda en USD 1.425, que es lo que muestra la calculadora de la página. Sobre ese total se aplica el alcance que elija. La escalera completa está en "el precio en detalle" de la página.
¿Por qué este precio y no uno menor?
Porque sale de una tarifa publicada y no depende de quién pregunta: con la calculadora de la página usted ve su estimado antes de llamarnos. Ese estimado es para un proyecto de complejidad estándar; si el suyo es técnicamente complejo, por ejemplo un lote en pendiente, el diseño sube un 25%, y se lo decimos en la propuesta, antes de firmar. Lo que sostiene ese valor es el modelo BIM, sobre el que su equipo mide las cantidades de su obra.
¿Qué área se cobra?
Área construida cubierta. Las terrazas descubiertas, los patios y los vacíos no cuentan. Parqueaderos y sótanos van al 50%.
¿Qué pasa si el proyecto crece a mitad de camino?
Se recotiza el excedente antes de seguir, y queda por escrito. Nunca aparece como un cargo al final: si el alcance cambia, se conversa cuando cambia.
¿Conviene si vamos a repetir el mismo tipo?
Sí, y bastante. La primera unidad va al 100%, las cuatro siguientes al 40% cada una, las cinco siguientes al 30%, las diez siguientes al 20%, las treinta siguientes al 10% y de la 51 a la 60 el 7,5%. En unidades de hasta 100 m², sesenta iguales cuestan lo que diez, un 16,4% cada una. En unidades más grandes el diseño no baja de USD 2,70 por metro cuadrado del desarrollo, así que el ahorro es algo menor: a 200 m² por unidad, sesenta cuestan cerca de lo que once. Por encima de 60 unidades se cotiza en la conversación.
¿De dónde sale la escala de repetición?
Del Decreto 2090 de 1989, Categoría F, la escala de construcción en serie reconocida en Colombia, que tomamos como referencia metodológica. No es un descuento inventado para cerrar una venta: es una regla publicada que usted puede consultar. Lo que agregamos nosotros es un tope de 60 unidades y un piso de USD 2,70 por metro cuadrado del desarrollo.
¿Remodelar cuesta más que diseñar de cero?
El diseño cuesta menos: un 25% menos que en obra nueva, porque la estructura, la envolvente y la implantación ya existen y no se diseñan. Lo que se suma es llevar el estado actual al modelo desde sus planos: USD 2 por metro cuadrado documentado, desde USD 175, y un tercio de eso si vienen en DWG o IFC editable. Si hay que documentar mucha más área de la que se interviene, o el edificio es muy grande y sus planos vienen en PDF, ese levantamiento puede pesar más que el ahorro: la calculadora de la página le muestra las dos partes por separado.
¿Quién levanta el estado actual en una remodelación?
Usted lo aporta. No medimos en sitio: lo que hacemos es llevar sus planos a BIM. Si vienen en DWG o IFC editable se modela encima y cuesta un tercio; si vienen en PDF o escaneados hay que redibujar el edificio entero y cuesta la tarifa completa. Si no tiene planos, los levanta un topógrafo de su ciudad y nosotros modelamos sobre eso.
Ya tenemos arquitecto y solo necesitamos las imágenes. ¿Se puede?
Sí. Cada imagen cuesta USD 125 si pide de 6 a 11, USD 112 de 12 a 19, USD 103 de 20 a 29 y USD 96 desde 30. Todas las imágenes del pedido van a la tarifa del tramo donde cae la cantidad. Si trae su modelo tridimensional, se suma el montaje de la escena: USD 250 fijos. Si solo tiene planos o un boceto, se suma en su lugar el modelado, una sola vez: desde USD 250 según el tamaño y el tipo.
¿El precio cambia según el país del proyecto?
Depende de dónde está el proyecto, no de dónde está usted, y solo mueve el diseño. Colombia y el resto de América Latina pagan lo mismo, un 5% por debajo de la tarifa plena del resto del mundo. El precio de las imágenes es el mismo en cualquier país.
¿Los valores incluyen impuestos?
Los valores de la página están antes de impuestos. Hoy CONIKA no es responsable de IVA, así que no lo cobra; si algún día estuviera obligada a recaudarlo, se liquidaría aparte, con aviso por escrito antes. Las retenciones son otra cosa. La que su empresa practique en Colombia como anticipo de renta se descuenta del pago. Si hay cualquier otra retención, comisión o cargo y nos lo informa antes de que preparemos la cotización, el precio lo tiene en cuenta. Si no, el precio pactado se entiende neto para nosotros y la diferencia la cubre usted.
Los valores de esta sección son informativos y no constituyen oferta comercial. El valor definitivo se fija en el contrato que usted firma, sobre la propuesta que acepta. Vigencia del estimado: 30 días.
06 · El trato
¿Cómo es el proceso desde que agendamos?
Cuatro pasos. Agenda una conversación, hablamos de su proyecto, le pasamos la cotización real de ese proyecto o de esos proyectos y, con el contrato firmado, se abre el acceso a su portal privado para seguir el avance.
¿Cuánto se demora?
Su cronograma lo recibe por escrito en la propuesta, antes de firmar: los días hábiles de cada fase, que se cuentan desde la Constancia de Inicio de Ejecución. No publicamos un rango genérico porque sería mentira: depende del área, de cuántos diseños distintos hay que hacer y de la complejidad del desarrollo. Ese cronograma queda dentro del contrato y solo se corre por las causas que el contrato enumera, como información que llega tarde, una aprobación pendiente, un abono en mora, una pausa que usted pida o fuerza mayor. Un retraso nuestro no lo corre, y usted puede exigirnos cumplirlo.
¿Cuántas revisiones están incluidas?
No las contamos por rondas. Hay dos momentos de decisión, La Mesa I y La Mesa II, y los ajustes que caen dentro de lo acordado no se los cobramos. Lo que le cotizamos aparte, con su aceptación previa por escrito, es lo que el contrato enumera. Uno: cambiar el área, el programa, la volumetría o el concepto aprobado en La Mesa I. Dos: más imágenes, videos, duración o puntos de tour de los pactados, o sumar música y locución a un video que no la traía. Tres: cambiar una imagen o un video después de aprobar su avance, porque ya es una pieza nueva. Nunca le cobramos por corregir un error nuestro.
¿Cómo es la forma de pago?
En el paquete de diseño: anticipo del 50% para arrancar, 30% después de La Mesa I y el 20% restante antes de La Entrega. Las imágenes, el video o el tour pedidos solos se pagan en dos partes: la mitad para arrancar y la mitad contra la entrega final. Son los mismos hitos que ve en su portal y los mismos que firma en el contrato.
¿En qué moneda se paga?
En pesos colombianos, esté donde esté. Los valores se expresan en dólares como referencia. La cifra en pesos queda fijada en el contrato, con la tasa que allí se indica, y no cambia después aunque la tasa se mueva. Cada abono se cobra exactamente en los pesos que usted firmó. Usted paga cada abono desde su portal; si paga con una tarjeta en otra moneda, la conversión la hace su banco o la red de su tarjeta, y esos cargos corren por su cuenta.
¿Cómo se coordina si estamos en otro país?
Colombia comparte jornada con casi toda América: su mañana es nuestra mañana, y las llamadas se le muestran en su hora local. Y del otro lado están siempre las mismas dos personas, no una mesa de ayuda.
¿De quién es el diseño?
La autoría es de la arquitecta del estudio, Sofía Solarte, y los derechos patrimoniales los conserva el estudio; usted recibe una licencia para construirlo. Si es un proyecto único, la licencia es para ese proyecto; si es un desarrollo, cubre las unidades pactadas en los predios de ese desarrollo, en el país donde está, y el contrato dice el número. No vence y queda otorgada cuando se paga el precio completo. Unidades, predios o etapas que se sumen después se agregan por escrito, con la escala de repetición más la adaptación al lote. La licencia no es excluyente ni transferible: solo pasa a otra sociedad si el contrato se cede, con un acuerdo escrito entre las partes.
¿Firman acuerdo de confidencialidad?
Si su empresa tiene su propio acuerdo, nos lo manda y lo revisamos para firmarlo antes de que nos entregue información del proyecto. Si no, el contrato ya trae una cláusula de confidencialidad, vigente hasta dos años después de terminado. Podemos mostrar el proyecto terminado en nuestro portafolio, siempre de forma anónima: nunca el nombre de su empresa, la dirección ni ningún dato que la identifique. Usted puede oponerse antes o después, y lo retiramos de nuestros canales en quince días hábiles.
¿El contrato queda a nombre de nuestra empresa?
Sí. Del lado suyo, el contrato queda a nombre de su empresa y lo firma quien esté autorizado para representarla. Del nuestro, la parte es Juan José Lima, persona natural que opera el estudio bajo el nombre comercial CONIKA, y comparece además Sofía Solarte como arquitecta responsable del componente arquitectónico.
¿Qué documento recibimos para soportar el pago?
Hoy no emitimos factura electrónica. Para un cliente colombiano el soporte se acuerda con su área contable antes de firmar, y le entregamos el NIT y los datos que la norma pida. Fuera de Colombia le entregamos una factura, que es lo que se usa para deducir el gasto de un proveedor del exterior.
¿Qué retiene nuestro país sobre lo que nos facturan?
Lo define la ley de su país, así que lo revisa su área fiscal. Colombia tiene convenios contra la doble imposición con varios países, que suelen reducir esa retención, y aportamos la documentación que su contador pida para aplicarlos. Si su empresa está en Colombia, la retención en la fuente que practique como anticipo de renta se descuenta del pago. Si hay cualquier otra retención, comisión o cargo y nos lo informa antes de que preparemos la cotización, el precio lo contempla. Si no, el precio pactado se entiende neto para nosotros y la diferencia la cubre usted. En todo caso necesitamos el certificado de la retención practicada.
¿Qué formulario tributario recibe una empresa de Estados Unidos: el W-9 o el W-8BEN?
El W-8BEN, no el W-9. CONIKA es el nombre comercial con el que opera Juan José Lima, persona natural en Colombia, y el W-8BEN es el formulario del IRS con el que una persona natural extranjera acredita esa condición; por eso no es el W-8BEN-E, que es para entidades. Se lo enviamos firmado cuando nos lo pida, antes del pago. Hacemos el trabajo entero fuera de Estados Unidos, y según el IRS ese ingreso es de fuente extranjera y en general no lleva retención allá, pero conviene que su asesor tributario lo confirme.
07 · Las reuniones y el equipo
¿Cuántas reuniones hay y están incluidas?
Hay dos reuniones formales dentro del proceso, y están cubiertas por el precio: no se cobran aparte ni se descuentan de nada. Si el proyecto necesita más, se agendan sin problema; para desarrollos con varios tipos o con equipos grandes suele hacer falta, y lo conversamos.
¿Cómo nos comunicamos durante el proyecto?
Por el portal del proyecto: ahí tiene mensajería directa con nosotros, ve el avance de cada fase y aprueba lo que corresponde. El correo también vale, y para el contrato los dos canales cuentan igual. Si hace falta hablarlo, desde el portal pide una llamada de veinte minutos: las atendemos martes y jueves por la mañana, hora de Colombia, y el portal le muestra la franja en su hora. Al pedirla nos cuenta qué necesita resolver, y a veces se resuelve por el chat y se ahorra la llamada.
¿Podemos sumar a más personas de nuestro equipo?
Sí, y las administra usted mismo desde el portal: puede agregar a quien necesite para que vea el avance y participe. Lo que no cambia es quién decide: las aprobaciones las hace el titular del proyecto, para que nunca haya dos instrucciones distintas sobre lo mismo.
¿Puede participar nuestro ingeniero en las reuniones?
Sí, y suele ser útil. Puede sumar a su ingeniero, a su constructor o a quien esté involucrado en las decisiones técnicas.
Ya tenemos un arquitecto. ¿Igual pueden trabajar con nosotros?
Sí. Si ya tiene un profesional a cargo del diseño y lo que necesita son las imágenes, el video o el tour de 360, eso entra por nuestra línea de visualización, que existe justamente para eso y no interviene el diseño de nadie: lo representa.
¿Qué pasa si nuestro equipo cambia a mitad del proyecto?
No pasa nada con el proyecto. Los accesos se administran desde el portal, así que puede quitar y agregar personas cuando lo necesite, y todo el historial de decisiones queda registrado ahí: quien llegue después puede leer cómo se llegó a cada acuerdo.
08 · Condiciones y continuidad
¿Hay un mínimo de proyectos para trabajar con ustedes?
No hay ningún mínimo. Puede empezar con un proyecto y seguir con los que quiera, o traer varios desde el principio. No pedimos volumen comprometido ni exclusividad.
¿Se puede cotizar por etapas si el desarrollo es grande?
Sí. Si el desarrollo avanza por etapas, se puede cotizar y contratar así, y cada etapa se trabaja con su propio alcance. Es lo habitual en proyectos que se construyen por fases.
¿Podemos ceder el contrato a otra sociedad de nuestro grupo?
Sí, con un acuerdo escrito entre las partes. Es una situación común cuando cada desarrollo tiene su propia sociedad, y se resuelve con un documento breve donde queda claro que la nueva sociedad asume las mismas condiciones.
¿Qué pasa si el proyecto se detiene y lo retomamos más adelante?
El proyecto se puede congelar y retomar. Su portal, el historial de decisiones y los archivos siguen ahí, así que al volver no se empieza de cero. Si la pausa es muy larga conviene revisar el alcance antes de continuar, porque las condiciones del terreno o de la norma pueden haber cambiado.
¿Tienen póliza de responsabilidad civil profesional?
Hoy no, y se lo decimos de frente porque es una casilla que su área de compras va a revisar. En Colombia no es obligatoria: la Ley 435 de 1998, que rige el ejercicio de la arquitectura, no la exige en ninguno de sus artículos, y el seguro decenal que sí es obligatorio desde julio de 2025 recae en el constructor o el enajenador, no en el diseñador. Lo que sí hay está en el contrato que usted firma: en Colombia, la arquitectura va respaldada por una arquitecta con matrícula vigente del CPNAA, y la Cláusula VIII fija un tope de responsabilidad en el valor total del contrato, que no opera ante dolo o culpa grave ni ante daños a la vida, la salud o la integridad de las personas. Si su política de contratación exige póliza para adjudicar, dígalo en la primera conversación y lo miramos para su proyecto antes de que usted firme nada.
¿Hay garantía sobre lo que entregan?
Sí: la garantía legal, de tres meses desde La Entrega. Si algo entregado tiene un defecto imputable a nosotros, usted elige: lo corregimos sin costo o le devolvemos lo que pagó por esa pieza. Si el defecto no se podía ver al recibir, los tres meses cuentan desde que lo conoce o podía conocerlo. Y antes de llegar ahí, el proceso avanza con su visto bueno: ve el modelo y el avance de cada imagen antes de la versión final, y aprueba cada fase antes de que sigamos.
¿Qué pasa si a ustedes les ocurre algo? ¿Hay continuidad?
Su proyecto no se pierde. Toda la información vive en su portal, respaldada y a su alcance, no en el computador de una persona, y La Bitácora registra cada fase con su fecha y una huella criptográfica. Si el estudio no pudiera continuar, el contrato ya dice qué pasa: liquidamos lo avanzado según las fases cumplidas, usted paga la diferencia o se la devolvemos, y la licencia sobre lo entregado queda otorgada con el pago de esa liquidación. Es una pregunta razonable cuando se contrata a un estudio pequeño, y preferimos que la respuesta esté por escrito.
09 · Qué significa cada término
¿Qué es BIM y por qué importa para un desarrollo?
BIM es diseñar con un modelo que además de forma tiene información: cada muro sabe de qué está hecho, cada puerta sabe su tamaño. La consecuencia práctica es que su equipo mide las cantidades sobre el modelo y no sobre un dibujo aparte, así que cuando el diseño cambia, las cantidades cambian con él. Para un desarrollo eso significa presupuestar sobre datos que no quedaron desactualizados a mitad de camino.
¿Qué quiere decir LOD 300?
LOD es el nivel de desarrollo del modelo, es decir cuánto detalle y cuánta información tiene cada elemento. LOD 300 significa que los elementos están definidos con su geometría, su ubicación y sus dimensiones reales, suficiente para coordinar y para medir sobre él con confianza. No llega al nivel de detalle de fabricación, que es otro nivel y otro alcance.
¿Qué es IFC y para qué sirve?
Es el formato abierto del BIM: permite abrir en otro programa un modelo hecho en Archicad, con su geometría y la información de cada elemento. Sirve para que su equipo no dependa de la herramienta que usamos nosotros. Lo que no viaja entre programas es el comportamiento propio de cada uno, como las familias editables de Revit; si lo necesita, el .rvt nativo se suma aparte.
¿Qué es un tipo o tipología en un desarrollo?
Es cada diseño distinto que se va a repetir. Un conjunto de sesenta viviendas puede tener tres tipos: se diseñan tres y se construyen sesenta. Por eso el precio cuenta dos cosas por separado. Una, cuántos tipos hay que diseñar: el primero completo y cada uno de los siguientes al 60%. Otra, cuántas veces se repite cada uno, con una escala que baja en cada repetición porque el trabajo de diseño ya está hecho.
¿Qué es la escala de repetición?
Es la forma en que baja el precio cuando el mismo diseño se construye muchas veces. No es un descuento por volumen negociado caso a caso: es una escala escrita, que usted puede leer antes de contratar y que se aplica sola hasta 60 unidades; por encima, se cotiza en la conversación. Cuantas más repeticiones del mismo tipo, menos pesa el diseño sobre cada unidad, hasta un piso de USD 2,70 por metro cuadrado del desarrollo.
¿Qué diferencia hay entre diseño arquitectónico y las ingenierías?
El diseño arquitectónico define el proyecto: cómo se organiza, cómo se ve, cómo se habita, con qué materiales y en qué medidas. Las ingenierías resuelven lo que lo hace funcionar y sostenerse: estructura, redes hidrosanitarias, redes eléctricas. Son disciplinas distintas, con profesionales distintos y responsabilidades distintas, y conviene tenerlo claro al comparar propuestas.
¿Qué es un anteproyecto y en qué se diferencia del proyecto?
El anteproyecto define lo grande: implantación, organización, volumen, cómo se resuelve el programa. El proyecto lleva eso al detalle constructivo, con las medidas, los materiales y la planimetría arquitectónica final. Lo que se contrata acá llega al segundo en lo arquitectónico. Para construir hacen falta además el estudio de suelos y los diseños estructural, hidrosanitario y eléctrico calculados y firmados, que no entran en este alcance.
¿Qué significa que el modelo sea federado?
Federar es combinar en una sola vista los modelos de las distintas disciplinas para revisar cómo conviven: si un ducto choca con una viga, si un muro invade un vano. Nuestro modelo está preparado para que su equipo lo federe en su plataforma. Esa federación y la revisión de choques la hace su coordinador BIM, no nosotros.
10 · Empezar a trabajar juntos
¿Cómo arranca una relación con ustedes?
Con una conversación, no con una cotización a ciegas. Agenda desde el sitio, nos cuenta el desarrollo que tiene en mente, y de ahí sale una propuesta con alcance y precio escritos. Nada avanza hasta que usted revise esa propuesta y esté de acuerdo con lo que dice.
¿Qué necesitan saber del proyecto para cotizar?
El área aproximada de cada tipo, cuántos tipos distintos se van a diseñar, cuántas veces se repite cada uno, si es obra nueva o remodelación y en qué país se va a construir. Con eso sale una cifra seria. Lo demás (el programa, los referentes, las restricciones del lote) se conversa después y afina el alcance; si el proyecto resulta técnicamente complejo, por ejemplo un lote en pendiente, el diseño sube un 25%, y lo ve en la propuesta antes de firmar.
¿Trabajan con constructoras pequeñas o solo con desarrollos grandes?
Con las dos. No hay un mínimo de proyectos, y el precio se calcula igual para un desarrollo de tres unidades que para uno de sesenta: cambia la escala, no las reglas. Lo que sí hay es un precio mínimo, la base, que cubre los primeros 80 m². Una constructora pequeña que empieza tiene el mismo proceso y el mismo trato que una grande.
Es la primera vez que trabajamos con un estudio externo. ¿Cómo se maneja eso?
Con más acompañamiento y con todo por escrito. El alcance queda definido antes de firmar, cada fase se aprueba explícitamente, y en el portal queda registrado qué se decidió y cuándo. Si es la primera vez, lo que más ayuda es que no haya nada implícito: todo lo que se acuerda queda anotado donde los dos podamos leerlo.
¿Cómo se relacionan con la constructora durante la obra?
Esta línea entrega el diseño y su documentación; la construcción la lleva su equipo, que es quien tiene la obra y el personal. Nuestro trabajo termina en La Entrega: después quedan treinta días calendario de soporte para que los archivos abran y estén completos, y la garantía legal de tres meses por defectos imputables a nosotros. No somos la dirección técnica ni la interventoría de esa obra: esas figuras las aporta usted.
¿Buscan una relación de largo plazo o proyecto por proyecto?
Nos interesa lo primero, y lo decimos con franqueza: preferimos pocas constructoras con las que se pueda crecer que muchas de una sola vez. Cuando un equipo ya conoce cómo trabajamos y nosotros conocemos cómo construye, el segundo proyecto sale mejor que el primero. Y la tarifa baja, no porque a nosotros nos cueste menos hacerlo, sino porque una constructora que vuelve vale más para un estudio que un encargo suelto: el segundo proyecto va con 10% menos y del tercero en adelante con 15%. No pedimos exclusividad ni volumen comprometido, y no hay nada que firmar.
¿Cómo funciona el descuento por trabajar juntos?
Se llama La Alianza y se gana construyendo, no firmando. El primer proyecto va a tarifa completa. El segundo lleva 10% menos y del tercero en adelante 15%, y ahí se queda. Se aplica solo, en su propuesta, sin que haya que pedirlo. Cuenta cada proyecto que le hayamos entregado, diseño y visualización por igual, desde USD 1.500 (o su equivalente en pesos); uno que sigue en curso todavía no cuenta.
¿Qué no entra en el descuento de La Alianza?
El levantamiento del estado existente en una remodelación, que es llevar sus planos al modelo: cuesta lo mismo la primera vez que la quinta. Todo lo demás entra: el diseño, las imágenes, las piezas de visualización y el .rvt nativo. Y hay un piso de USD 2,70 por metro cuadrado del desarrollo que el descuento no cruza: si la cuenta llegara ahí, se detiene ahí.
¿El descuento de La Alianza se pierde si dejamos de trabajar un tiempo?
Solo si pasan veinticuatro meses sin proyectos nuevos: ahí la escala vuelve a empezar. Son dos años, para premiar una relación viva sin castigar el calendario de una obra, que puede tardar.
¿Qué pasa si no quedamos conformes con el diseño?
Puede terminar el contrato en cualquier momento, con una sola comunicación y sin penalidades. Liquidamos lo avanzado según las fases cumplidas, cada una vale un séptimo del precio, y usted paga la diferencia o se la devolvemos. Antes de llegar ahí suele haber señales, porque el proceso avanza con sus aprobaciones en cada fase: si algo no va bien, se detecta en La Mesa I y no al final.
¿Podemos ver una propuesta antes de comprometernos?
Sí, y es como funciona siempre. Después de la conversación recibe un documento con el alcance, las fases, los entregables y el precio, para que lo lea con calma y lo consulte con su equipo. Firmar es un paso aparte, y lo da usted cuando decida.
11 · Dónde se puede construir
¿Desde dónde trabajan y cómo se coordina a distancia?
Desde Colombia. El trabajo es digital de punta a punta: su equipo entra al portal del proyecto, ve el avance de cada fase, aprueba lo que corresponde y desde ahí puede pedir una llamada corta cuando haga falta. Los horarios se muestran en la hora local de su equipo, no en la nuestra.
¿Trabajan con desarrollos en toda Colombia?
Sí, en todo el país, y en Colombia la arquitectura va firmada por arquitecta con matrícula del CPNAA. Bogotá y la sabana, Medellín y el oriente antioqueño, Cali, Barranquilla, Cartagena, Santa Marta, Bucaramanga, el Eje Cafetero, Villavicencio, Neiva, Ibagué, Popayán, Cúcuta y Pasto.
¿Trabajan con desarrollos fuera de Colombia?
Depende del lugar, y está escrito lugar por lugar en conika.co/donde-disenamos. Tomamos diseño sólo donde investigamos la ley: en unos lugares lo hacemos directamente; en otros, como consultores de diseño de un arquitecto de allá que tiene el control del proyecto, lo sella y radica el permiso; en Estados Unidos, por ahora, sólo lo que la ley del estado exime de licencia. El cálculo y la firma de las ingenierías los contrata usted allá, sobre nuestra guía de trazado: no los ofrecemos en ningún país.
¿Trabajan con constructoras en México?
Sí. Ciudad de México, Monterrey, Guadalajara, Querétaro, Puebla, Mérida, Cancún y la Riviera Maya, Tijuana, León. En México el permiso lo tramita un Director Responsable de Obra habilitado en ese municipio, que su empresa designa.
¿Trabajan con constructoras en Estados Unidos?
Sí, de dos maneras. Las casas y los tipos de vivienda unifamiliar, y en Texas también los edificios de dos pisos dentro de los límites de su ley, se pueden diseñar sin licencia del estado: le entregamos el diseño, el modelo y los planos de diseño, y sus ingenieros los completan para el permiso. Lo que la ley de su estado reserva a un arquitecto con licencia lo hacemos como consultores de diseño de un arquitecto de su estado, contratado desde el primer día, que tiene el control del proyecto, lo sella y lo radica. No tenemos licencia en Estados Unidos y allá no nos presentamos como arquitectos. Miami y el sur de Florida, Texas, California, Arizona, Colorado. Trabajamos en inglés y los horarios de las llamadas se le muestran en su hora local.
¿Trabajan con constructoras en el resto de América Latina?
Sí: Perú, Ecuador, Chile, Argentina, Uruguay, Panamá, Costa Rica, República Dominicana, Paraguay, Bolivia y Guatemala. En todos entregamos el proyecto, y un profesional habilitado en el país de la obra lo firma, lo sella y hace el trámite.
¿Conocen la norma urbanística de nuestra ciudad?
No la damos por conocida, y preferimos decirlo con franqueza. Las normas locales cambian de municipio a municipio y de año a año, así que el proyecto se desarrolla sobre los parámetros que su equipo o su profesional local nos entregue: índices, aislamientos, alturas, retrocesos. Si esos parámetros llegan completos desde el principio, el diseño se ajusta a ellos sin sobresaltos.
¿Quién consigue el profesional local que firma?
Usted, y suele ser alguien con quien su empresa ya trabaja. Si no lo tiene, se lo decimos a tiempo para que lo busque antes de que empiece el diseño, y no después.
¿En qué moneda se paga un proyecto internacional?
En pesos colombianos, igual que dentro de Colombia. La propuesta puede expresar el valor en dólares como referencia, y la cifra en pesos queda fija en el contrato, con la tasa que allí se indica. Usted paga desde su portal con tarjeta Visa, Mastercard o American Express, emitida en cualquier país y que no sea virtual; la conversión la hace su banco o la red de su tarjeta, y esos costos corren por su cuenta.
12 · Quiénes somos
¿Quiénes van a trabajar en nuestro proyecto?
Sofía y Juan José. Sofía es la arquitecta con matrícula profesional: dirige el diseño arquitectónico y lo firma en Colombia. Juan José lleva la dirección creativa y la visualización. Los dos lo acompañan en todo el proyecto: no hay un equipo rotativo detrás, la persona con la que habla es la que trabaja en su proyecto, y eso significa que no hay que explicar el desarrollo dos veces.
¿Son un estudio pequeño? ¿Eso nos conviene?
Somos un estudio pequeño y lo decimos de frente, porque es una decisión y no una carencia. Lo que gana es atención: su desarrollo no compite por prioridad con otros veinte, y las decisiones se toman con usted y no en una reunión interna a la que no está invitado. Lo que no vamos a ofrecerle es absorber un pico de veinte torres simultáneas: si ese es su caso, lo honesto es decírselo antes y no después.
¿Esta línea para constructoras es nueva?
Sí, y preferimos decirlo antes que aparentar un recorrido que no tenemos. El oficio no es nuevo: el diseño arquitectónico, el modelado y la documentación técnica son lo que hacemos. Lo nuevo es el formato para desarrollos, con su precio escrito, su escala de repetición y su contrato propio. Lo que buscamos son alianzas de largo plazo con constructoras que quieran crecer con nosotros, no una lista larga de clientes de una sola vez.
¿Tienen referencias de otras constructoras?
Todavía no: la línea para constructoras es nueva, y no vamos a inventarle referencias. Lo que sí puede revisar antes de decidir es concreto: el alcance escrito, el precio calculado con la tarifa publicada, el contrato completo y la propuesta que recibe después de la primera conversación. Con eso puede juzgar el trabajo por lo que dice y no por quién lo dijo antes.
¿Dónde están ubicados?
En Colombia. El trabajo es digital de punta a punta, así que no cambia por la distancia, esté donde esté su proyecto.
¿Qué pasa si necesitamos algo que ustedes no hacen?
Se lo decimos. Hay cosas que no hacemos y no vamos a improvisar: el diseño estructural en cualquier modalidad, el cálculo y la firma de las ingenierías, el presupuesto valorizado, el diseño gráfico comercial y la interventoría de obra. Si su desarrollo necesita algo de eso, conviene que lo sepa desde la primera conversación para que lo resuelva con quien corresponde.