El modelo de repetición.
Un desarrollo casi nunca es un edificio único. Son tipos que se repiten, y muchas veces varios tipos distintos dentro del mismo proyecto. Las dos cosas mueven el precio, y las dos se cobran por lo que de verdad cuesta hacerlas.
Las dos cuentas
El número sale de dos cuentas distintas, y se multiplican. Mezclarlas es lo que hace que un desarrollo parezca más caro de lo que es.
Cuántos diseños distintos hay que hacer
Una torre con cuatro tipos de apartamento son cuatro diseños. Cada uno después del primero suma un 60%, no un 100%: el sistema constructivo, el criterio y el detalle ya están resueltos y no se vuelven a pagar. Hasta ocho por proyecto.
Cuántas veces se repite cada uno
Veinte casas iguales son un diseño repetido veinte veces. Acá es donde más baja, porque el diseño ya está hecho y cada repetición sólo se adapta a su lote y a su orientación.
Y después se multiplican
Cuatro tipos por quince unidades no son sesenta diseños: son cuatro diseños, cada uno repetido quince veces. La escala de abajo corre dentro de cada tipo, no sobre el total del proyecto.
La escala
Sobre la tarifa por metro cuadrado, que está publicada, corre esta escala. La primera unidad se diseña entera; de ahí en adelante se implanta.
100% · La primera unidad
Acá se decide todo: el sistema constructivo, el criterio, el detalle. Es la única que se diseña entera, y es la que hace posible que las demás bajen.
40% · Las cuatro siguientes
Mismo tipo, otro lote. Se implanta y se adapta a su orientación y a su terreno, no se rediseña.
30% · Las cinco siguientes
Las decisiones ya están tomadas y probadas en las anteriores. Queda acomodarlas.
20% · Las diez siguientes
Diez unidades más por el costo de dos.
10% · Las treinta siguientes
Treinta unidades por el costo de tres. El diseño ya está hecho y verificado.
7,5% · De la 51 a la 60
El último tramo. La escala cuenta hasta sesenta unidades por tipo.
En unidades de hasta 100 m², sesenta del mismo tipo suman 9,85 veces el valor de una, así que cada unidad termina en el 16% de la primera. Más grandes, el diseño no baja de USD 2,70 por metro cuadrado del desarrollo, y el ahorro es algo menor. Referencia metodológica: Decreto 2090 de 1989, Categoría F.
Un caso
Un caso concreto, calculado por el mismo motor que cotiza su proyecto: unidades de 120 m², las tres disciplinas, complejidad estándar, obra nueva.
- Una unidad, un tipo: USD 2.000 (por unidad: USD 2.000)
- Quince unidades, un tipo: USD 10.200 (por unidad: USD 680)
- Sesenta unidades, cuatro tipos: USD 28.560 (por unidad: USD 476)
Es un estimado y no una oferta comercial: el valor definitivo se fija en el contrato que usted firma, sobre la propuesta que acepta, después de revisar el alcance y el área reales.
Los límites
El tipo tiene que ser el mismo
La escala corre dentro de cada tipo. Si cambia el programa, las áreas o el sistema, es otro diseño y arranca su propia cuenta desde el 100%.
La escala cuenta hasta sesenta
Un tipo que se repite más de sesenta veces se lo cotizamos en la conversación: no hay un tramo más barato escondido más arriba.
Ocho tipos por proyecto
Es el tope. Un desarrollo con más de ocho diseños distintos deja de ser una serie y se cotiza aparte.
Lo que no baja
El levantamiento del estado existente en una remodelación, que es llevar sus planos al modelo, no entra en la escala: ese trabajo se hace de nuevo cada vez.
Cómo se comprueba
El área va en la calculadora de la página de empresas; los diseños distintos y las unidades se preguntan al agendar, y de ahí sale el estimado por escrito con el alcance incluido.